정부는 지난 8월 8일 발표한 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’의 후속 입법 절차를 본격적으로 추진하고 있으며, 다음 달 중으로 관련 법안 발의와 하위법령 개정 작업에 돌입할 예정이다. 8월 23일 열린 ‘제5차 부동산 시장 및 공급상황 점검 TF’ 회의에서 김범석 기획재정부 제1차관을 비롯한 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부 관계자들이 참석해 주택공급 확대방안의 후속 입법 계획을 점검했다.
이번 방안의 주요 내용은 정비사업의 패러다임을 기존의 규제에서 지원으로 전환하고, 도심 내 아파트 공급을 확대하기 위한 여러 조치들을 포함하고 있다. 구체적으로는 재건축과 재개발 사업의 절차를 간소화하는 ‘재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특례법(가칭)’의 제정과 기존 ‘도시정비법’의 개정을 추진하는 것이 핵심이다. 또한 PF 조정위원회의 조정 대상을 민간 개발사업으로까지 확대하는 ‘부동산개발사업관리법’ 제정과, 임대주택 인수가격 산정기준 개선을 위한 ‘소규모주택정비법’ 개정도 예정되어 있다.
민간 임대주택 활성화를 위한 법률 개정도 포함되었다. 정부는 ‘민간임대주택법’을 개정해 6년 단기 등록임대를 도입, 소형 주택 공급을 활성화할 계획이다. 또한, 임대인의 주택 보유 건수 등을 확인할 수 있도록 하는 ‘주택도시기금법’ 개정도 추진 중이다. 비아파트 시장의 정상화를 위해 세제 지원을 포함한 ‘조세특례제한법’과 ‘지방세특례제한법’의 개정 작업도 병행된다.
정부는 이번 후속 입법 조치를 통해 내년까지 수도권을 중심으로 신축 매입임대 11만 가구를 공급하고, 올해는 5만 가구 이상을 공급하는 목표를 설정했다. 현재 9만8000가구 규모의 매입 신청이 접수되어 있어, 목표 달성에 차질이 없을 것으로 예상된다.
이와 함께 ‘주택법 시행령’, ‘도시정비법 시행령’, ‘소규모주택정비법 시행령’ 등 하위 법령 개정 작업도 진행 중이다. 세부 추진 과제 중 별도 법령 개정이 필요하지 않은 부분은 각 기관의 내규와 업무처리지침을 개정해 행정 조치로 이달 내 완료할 예정이다. 또한, 정부는 주택 수요 측면에서의 관리를 강화하고, 다음 달 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 2단계 및 수도권 주택에 대한 은행권 주택담보대출 스트레스 가산금리 적용을 통해 시장 안정화를 도모할 계획이다.
한편, 정부의 8.8 주택공급 확대방안 발표 이후 재건축 시장에서는 급격한 가격 상승이 나타나고 있다. 정부의 용적률 추가 허용 등 재건축 단지의 사업성을 높이기 위한 정책이 주요 도시 내 재건축 단지들의 가격을 상승시키는 주요 원인으로 작용하고 있다. 실제로 서울의 주요 재건축 단지들에서 직전 거래 대비 1억 원에서 2억 원 이상의 가격 상승이 기록되었다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 여의도 광장아파트와 시범아파트, 목동 신시가지 단지 등 서울의 주요 재건축 단지들이 신고가를 경신하며 매매 거래가 이루어지고 있다. 여의도의 광장아파트는 지난 5월 말 거래된 26억7000만 원에서 2억 원이 상승한 29억7000만 원에 거래되었으며, 시범아파트 역시 직전 거래 대비 1억4000만 원 상승한 27억 원에 거래되었다.
목동에서도 신시가지 단지들이 높은 가격 상승을 기록하고 있다. 신시가지 2단지와 3단지, 14단지의 매매가는 모두 직전 거래가를 경신하며 최고가를 기록했다. 정부는 이번 공급 대책을 통해 3종 주거지역의 용적률을 기존 300%에서 330%로, 역세권 정비사업의 경우 360%에서 390%로 추가 허용하기로 했으며, 이는 재건축과 재개발의 사업성을 크게 높이는 효과를 가져올 것으로 기대된다.
특히 목동 지역에서는 2종 일반주거지역이 3종 주거지역으로 종상향되면서 용적률이 높아진 점도 가격 상승의 주요 요인 중 하나로 작용하고 있다. 이에 따라 목동을 비롯한 주요 재건축 단지들에 대한 투자 문의가 증가하고 있는 상황이다. 강북 지역에서도 재건축 사업이 활발하게 진행 중이며, 노원구 중계주공5단지 등 노후 대단지 아파트들이 재건축을 위해 정밀안전진단을 준비하고 있다.
그러나 전문가들은 재건축 단지의 가격 상승이 서울의 모든 지역에 동일하게 적용되지는 않을 것으로 보고 있다. 재건축 사업의 속도와 함께 사업성도 중요한 요소로 작용하며, 입지와 사업성에 따라 가격 상승의 차이가 발생할 수 있다는 분석이다. 이에 따라 서울 내에서도 입지가 우수하고 사업성이 보장된 지역들에서 정책 효과가 더 크게 나타날 것으로 전망되고 있다.
백새롬 부동산R114 책임연구원은 "재건축 사업의 성공을 위해서는 사업성이 뒷받침되어야 한다"며, "정부의 인센티브 정책이 서울 외곽 지역까지 실효성을 가지려면 더 확실한 방안이 필요하다"고 지적했다. 또한, 분양가 상승에 따른 추가적인 정책 조치가 필요한 상황이라고 덧붙였다.