안정적 주택 공급을 위한 부동산 PF 제도 개선 방안

지난해 10월 울산 울주군에서 진행된 '울산덕하역 신일 해피트리 더루츠' 프로젝트는 중견 건설사 신일의 법정관리로 인해 분양보증 사고 현장으로 분류되었다. 이 프로젝트는 자본금의 낮은 비율과 높은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 의존도로 인해 문제가 발생했으며, 이는 한국 주택 시장에서의 PF의 역할과 리스크를 다시금 조명하게 했다. 이러한 사례를 바탕으로, 서울 중구 대한상공회의소에서는 '안정적 주택공급을 위한 부동산 PF의 역할'에 대한 토론이 열렸다. 토론에서는 PF의 불안정성 해소와 지속 가능한 발전을 위한 다양한 대안이 제시되었다.

첫 번째로, 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 PF의 지속 가능성을 높이기 위해 프로젝트 리츠와 같은 투자 수단을 적극 활용해야 한다고 강조했다. 리츠를 통한 외부 투자자의 지분 투자를 활성화하고, 주요 재무적 투자자를 확보하는 것이 필요하다는 의견이 나왔다. 그는 또한 국민연금과 같은 대형 기관 투자자들의 참여를 유도하여 안정적인 투자 환경을 조성해야 한다고 언급했다. 박천규 국토연구원 부동산연구본부장 역시 리츠의 활용에 동의하며, 리츠가 단순한 구원투수가 아니라 선발 투수로서 주도적인 역할을 해야 한다고 주장했다. 그는 법적인 문제와 시간이 걸리더라도 프로젝트 리츠가 부동산 개발의 주요 투자자로 자리매김해야 한다고 강조했다.

두 번째로, 전문가들은 부동산 PF와 관련된 정보 비대칭 문제를 해결하기 위해 국토교통부가 부동산금융 통계 시스템을 구축해야 한다고 주장했다. 현재 금융감독원은 금융권을 대상으로 한 '부동산금융 익스포져 통합관리시스템'을 운영 중이지만, 국토부의 통계 시스템은 부족한 상황이다. 이로 인해 금융기관과 부동산 개발업자 간의 정보 비대칭이 발생하며, 이는 개발업자에게 실질적인 지원을 제공하기 어렵게 만들고 있다. 유승동 상명대 경제금융학부 교수는 이러한 정보 시스템의 구축이 주택개발금융을 안정시키고 위기를 기회로 바꾸는 중요한 요소라고 강조했다.

세 번째로, 김성우 HUG 주택도시금융연구원 연구위원은 부동산 PF 부실화의 주요 원인으로 미분양 리스크를 지목하며, 사업성 평가를 강화하여 리스크를 관리할 필요성을 강조했다. 그는 부동산 PF의 리스크 관리를 위해 미분양 대출 보증 연계 상품 개발과 같은 공적 보증 확대를 제안했다. 또한, 정규찬 HUG 금융심사처 팀장은 분양가 산정 심사 등 데이터를 활용하여 사업성 예측 가능성을 높이는 제도적 지원이 필요하다고 주장했다. 일부 전문가들은 이러한 사업성 평가가 객관성을 담보할 수 있을지에 대한 의문을 제기하기도 했다. 김정주 법무법인 세종 전문위원은 개발 시장을 객관적으로 분석하는 것이 가능한지에 대해 회의적인 입장을 보이며, 예측 불가능한 정책적 요인에 따라 사업성이 달라질 수 있음을 지적했다.

한편, 국내 개발업계에서 부동산 PF 의존도가 높다는 점에서 개발 전문 인력의 금융 업무 참여를 유도해야 한다는 주장도 나왔다. HUG와 한국주택학회, 한국부동산분석학회가 공동으로 개최한 '주거복지 증진과 도시정비 활성화를 위한 정책 대토론회'에서는 이러한 문제를 해결하기 위해 PF 제도 개선의 필요성이 강조되었다. 이진 연구실장은 한국형 디벨로퍼를 육성하고 개발 전문 인력과 자산운용 전문 인력 간의 협력을 통해 금융 이해도가 높은 인력이 금융 업무에도 참여할 수 있도록 유도해야 한다고 제안했다.

또한, 공공의 역할을 확대하여 리스크를 관리하는 방안도 제시되었다. 실적 확인제 도입을 통해 사업자의 신뢰성을 평가하고, 공신력 있는 기관이 사업 실적을 증명하는 체계가 필요하다는 의견이 나왔다. 이와 함께 부동산 개발업계가 건설공제조합과 같은 공제조합을 설립하여 리스크를 관리할 수 있는 방안을 마련해야 한다는 의견도 제시되었다. 이러한 제도적 개선을 통해 부동산 PF의 안정성과 투명성을 높이고, 궁극적으로는 안정적인 주택 공급과 부동산 시장의 발전을 도모할 수 있을 것이다.

결론적으로, 부동산 PF의 안정적인 운영과 지속 가능한 발전을 위해서는 다양한 제도적 개선과 투명한 정보 관리가 필수적이다. 프로젝트 리츠와 같은 투자 활성화, 부동산금융 통계 시스템 구축, 사업성 평가 강화, 개발 전문 인력의 금융 참여 확대 등은 모두 안정적인 주택 공급과 부동산 시장의 장기적인 성장을 위한 중요한 요소이다. 이러한 노력들이 결실을 맺을 때, 부동산 PF는 보다 안전하고 효율적인 자금 조달 수단으로 자리매김할 수 있을 것이다.