최근 수도권 주택시장에서 매매와 전세 가격 모두 강보합세를 보이며 잠시 숨 고르기 단계에 들어선 것으로 보인다. 7월 기준 서울 아파트 매매 거래량이 8천 건을 넘어서면서, 이러한 거래 움직임은 신도시와 경기, 인천 등 수도권 주요 지역으로 확산되고 있다. 부동산 시장에서 매매와 전세의 가격 상승이 하반기 내내 서울과 수도권 곳곳에서 이어질 것으로 전망된다. 8월 넷째 주 수도권 아파트 주간 시황에 따르면, 거래량 증가에 따라 시세보다 저렴한 급매물들이 빠르게 소진되고 있다. 이에 따라 서울 아파트 매매 가격은 11주 연속 상승세를 기록하며 이번 주에도 0.02% 올랐다. 특히 재건축 아파트는 0.03%로 전주 대비 상승 폭이 커졌고, 일반 아파트는 0.01% 상승했다. 신도시 지역에서는 광교가 0.08%, 동탄이 0.06%, 분당이 0.01% 상승했으며, 경기와 인천 지역에서는 화성이 0.10%, 수원이 0.07%, 안양이 0.02%, 인천이 0.01% 상승세를 보였다.
전세 시장에서도 상승세가 이어지고 있다. 서울 전세 가격은 지난주와 동일하게 0.02% 상승했고, 신도시는 0.01%, 경기와 인천은 0.02% 올랐다. 서울 동대문은 0.10%, 송파는 0.06%, 양천은 0.05%, 은평과 마포, 동작은 각각 0.04% 상승하는 등 전세 가격의 상승 폭이 두드러졌다. 신도시 지역에서는 광교와 동탄이 각각 0.06%, 분당이 0.01% 상승을 기록했으며, 경기와 인천 지역에서는 화성, 수원이 각각 0.14%, 평택이 0.08%, 안산이 0.07% 상승하며 전세 가격 상승을 주도했다. 비교적 최근에 입주한 신축 대단지 아파트를 중심으로 실수요자가 몰리면서 전세 가격이 크게 상승한 것으로 분석된다.
이러한 상황에서 주택담보대출 중심의 가계부채 규모가 크게 증가하자, 정부는 다음 달부터 스트레스 DSR 제도의 2단계를 수도권에 차등 적용해 대출 규제를 강화할 계획이다. 이에 따라 9월부터 수도권에는 스트레스 금리 1.2%, 비수도권에는 0.75%가 적용될 예정이다. 스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출을 이용하는 차주를 대상으로 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과해 대출 한도를 축소하는 제도다. 현재 스트레스 금리는 1.5%로 책정돼 있으며, 매년 두 차례 변경된다.
부동산 전문가들은 이러한 제도 도입 효과에 대해 시장에서 수요 감소와 증대가 동시에 발생할 가능성이 있다고 분석한다. 대출 한도가 줄어들면서 일부 수요가 이탈할 수 있지만, 스트레스 금리에 대한 3단계 적용까지 약 1년여의 시간이 남아 있어 매매 결정을 서두르는 수요도 늘어날 것으로 보인다. 또한, 대출 규제가 강화될수록 은행 대신 사금융을 이용해 전세금을 레버리지로 활용하려는 경향이 커질 수 있어, 제도 도입에 따른 부작용에 대한 면밀한 검토가 필요하다는 의견도 나온다.
전세 가격 상승은 매매 거래에도 영향을 미치고 있다. 전국 아파트 전세 가격이 11개월 연속 상승하면서 수도권을 중심으로 아파트 거래량이 증가하고 있는 것이다. 한국부동산원의 월간 동향 자료에 따르면, 전국 아파트 전세 가격은 지난해 7월 87.1에서 올해 6월 89.4로 상승해 11개월 연속 상승세를 이어갔다. 수도권은 12개월 연속, 지방은 10개월 연속 상승세를 기록했다. 전국 아파트 매매 거래량 역시 6개월 연속 상승세를 보이며, 수도권이 그 중심에 있다. 수도권에서 2023년 12월 9천321건으로 저점을 기록한 후 2024년 6월에는 2만1천888건으로 증가해 전국 거래의 절반 이상이 수도권에서 이루어졌다.
리얼투데이는 전세 가격 상승으로 인해 매매에 대한 관심이 증가하고 있으며, 특히 수도권 지역의 아파트 분양에 대한 수요가 높아지고 있다고 분석했다. 수도권에서 공급되는 아파트 단지에 대한 수요자들의 관심이 집중되고 있는 가운데, 대우건설은 서울 성동구 행당동에 라체르보 푸르지오 써밋을 분양할 예정이다. 삼성물산은 송도역세권에 래미안 송도역 센트리폴을, 현대엔지니어링은 경기 오산시에 힐스테이트 오산더클래스를 각각 분양할 계획이다.
대우건설의 라체르보 푸르지오 써밋은 성동구 최초로 대우건설의 프리미엄 주거 브랜드 푸르지오 써밋이 적용된 단지로 지하 4층에서 지상 35층, 7개 동, 총 958가구로 구성되며 이 중 전용면적 45에서 65제곱미터 138가구를 일반 분양할 예정이다. 삼성물산의 래미안 송도역 센트리폴은 송도역세권 도시개발사업 부지 내에 건립되며 지상 최고 40층, 19개 동, 전용면적 59에서 101제곱미터 총 2천549가구의 대단지로 블록별 가구 수는 1블록 706가구, 2블록 819가구, 3블록 1천24가구로 구성될 예정이다. 현대엔지니어링의 힐스테이트 오산더클래스는 경기 오산시 양산동 일원에 건립되며 지하 2층에서 지상 23층, 12개 동, 전용면적 84제곱미터 단일 면적으로 총 970가구 규모를 자랑한다. 이곳은 수도권 지하철 1호선 급행이 지나며 병점역을 중심으로 기존 인프라가 탄탄하게 구축돼 있어 수요자들의 높은 관심이 예상된다.
수도권 주택시장은 전세 가격 상승과 매매 거래 증가라는 두 가지 흐름 속에서 다양한 변화를 겪고 있다. 정책적 규제와 시장의 수요 변화가 맞물리면서, 향후 수도권 부동산 시장의 움직임에 주목할 필요가 있다. 매매와 전세의 가격 변동, 그리고 정부의 규제 강화가 앞으로의 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대한 관심이 높아지고 있다.