서울 아파트 전세 및 매매 시장의 변화와 상승 요인

최근 서울 부동산 시장에서는 전세와 매매 가격이 모두 가파르게 상승하고 있어 주목을 받고 있다. 이러한 현상은 특히 학군이 우수한 지역과 중저가 아파트가 밀집한 노도강 및 금관구 지역에서 두드러지게 나타나고 있다. 이 같은 변화는 가을 이사철을 앞두고 매물 부족이 심화되며, 전세 가격이 급격히 오르고 매매 시장에서도 가격 상승세가 지속되고 있는 가운데 발생하고 있다.

서울의 대표적인 학군지로 알려진 양천구 목동과 광진구 자양동, 구의동에서는 20억 원에 육박하는 전세 거래가 잇따라 성사되고 있다. 목동에 위치한 목동센트럴푸르지오 아파트는 지난달 전용면적 110.338㎡의 19층이 17억 원에 전세 계약을 체결하면서 신고가를 기록했다. 이에 더해 광진구 구의동 현대프라임 아파트 전용 183.87㎡는 지난달 26층이 16억 3000만 원에, 자양동 더샵스타시티 아파트 전용 96.98㎡는 같은 달 16억 원에 거래되는 등 강남 4구와 마용성 지역 못지않은 높은 전세가를 기록하고 있다. 특히 더샵스타시티 아파트의 경우 지난 6월 말에도 전용 139.6㎡의 15층이 17억 원에 거래되면서 또 다른 신고가를 기록한 바 있다.

이와 같은 비강남권 지역의 높은 전세가는 해당 지역들이 학군이 우수하다는 점과 더불어 전통적으로 주거 선호도가 높았던 곳임을 다시 한번 증명하고 있다. 이들 지역은 과거부터 자녀 교육을 위해 주거지를 선택하는 부모들에게 큰 인기를 끌어왔으며, 이에 따라 전세 가격도 다른 지역에 비해 높은 수준을 유지해왔다. 이번 상승세는 이러한 지역 특성이 다시 한번 부각되면서 발생한 것으로 분석된다. 특히 목동센트럴푸르지오와 같은 아파트는 2015년에 입주한 비교적 신축 아파트임에도 불구하고, 구의동 현대프라임(1997년 입주)과 자양동 더샵스타시티(2007년 입주)는 입주한 지 오래된 구축임에도 높은 전세가를 기록하고 있다는 점이 이례적이다.

서울 내 아파트 전세 매물이 큰 폭으로 감소한 상황에서 이러한 학군지들의 전세 가격 회복세는 더욱 가팔라지고 있다. 서울시 전체의 아파트 전세 매물은 올해 초에 비해 22.8%나 줄어들었으며, 이에 따라 전세 가격은 지속적으로 상승하고 있다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 서울 아파트 전세가격 지수는 지난 5월 129.6을 기록하며 16개월 연속 상승세를 보였다. 이는 지난해 2월 113.1로 최저점을 찍은 이후 꾸준히 상승해온 결과로, 지난 4월에는 사상 최고치인 128.4를 경신하기도 했다. 이달 들어서도 서울 아파트 전세가격지수는 매주 오름세를 이어가고 있으며, 첫째 주 0.17%, 둘째 주 0.19%, 셋째 주 0.20%로 상승폭이 확대되고 있다.

한편, 서울의 노도강 지역(노원구, 도봉구, 강북구)과 금관구 지역(금천구, 관악구, 구로구)에서도 아파트 가격이 연속적으로 상승하고 있다. 이들 지역은 서울 내에서 집값 회복이 상대적으로 더딘 곳으로 알려져 있었으나, 최근 들어서는 상승세가 뚜렷하게 나타나고 있다. 한국부동산원이 발표한 8월 3주(19일 기준) 서울 아파트 가격에 따르면, 금천구, 관악구, 구로구는 각각 13주, 19주, 12주 연속 상승세를 보였다. 노원구와 도봉구도 12주 연속 상승했으며, 강북구는 14주 연속 상승세를 이어가고 있다.

이들 지역의 주요 아파트 가격도 최근 몇 달 사이 소폭 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 금천구 독산동에 위치한 금천롯데캐슬골드파크 1차 아파트 전용 84㎡는 지난 7월 10억 8000만 원에 거래되었다. 이는 같은 면적의 아파트가 6월에 10억 4500만 원에 거래된 것에 비해 3500만 원이 상승한 수치이다. 관악구 봉천동 관악푸르지오 아파트 전용 59㎡도 7월에 8억 4000만 원에 거래되었는데, 이는 6월의 7억 6800만 원에 비해 7200만 원이 오른 가격이다. 노원구 상계동 상계주공 13단지 전용 49㎡도 이달 들어 4억 2800만 원에 거래되며, 6월의 거래 가격인 3억 9800만 원보다 3000만 원 상승했다.

전문가들은 이들 지역에서의 아파트 가격 상승이 당분간 지속될 것으로 예상하고 있다. NH농협 부동산 수석위원인 김효선 씨는 현재 전세시장에 있던 실수요자들이 중저가 아파트 매매에 나서고 있으며, 이러한 수요가 갈아타기 수요로 이어지면서 이들 지역에서의 가격 상승이 이어질 것으로 분석했다. 또한, 송승현 도시와경제 대표는 서울의 다른 지역에서도 상승세가 계속되고 있어, 이 온기가 노도강과 금관구까지 퍼져나가고 있다고 설명했다.

다만, 9월부터 시행될 예정인 스트레스 DSR 2단계 대출 규제가 이들 지역의 상승폭에 영향을 미칠 가능성이 있다. 특히 노원구는 집값에서 대출 의존도가 높은 지역으로 알려져 있어, 규제가 강화되면 상승 폭이 둔화될 가능성이 크다. 도봉구나 강북구 등 다른 지역들도 이 규제의 영향으로 상승세가 다소 완화될 수 있을 것으로 전망된다. 그러나 김효선 수석위원은 서울의 공급 부족 상황을 감안할 때, 대출 규제가 강화되더라도 전셋값이나 아파트 가격 상승을 완전히 막기에는 어려움이 있을 것으로 보았다. 다만, 규제 강화로 인해 상승세가 다소 완만해질 가능성은 있다고 덧붙였다.

이와 같은 서울 부동산 시장의 전반적인 상승세는 매물 부족, 학군지 선호, 중저가 아파트에 대한 수요 증가 등 다양한 요인에 기인한다. 특히 서울 전역에서 나타나는 전세 및 매매 가격의 동반 상승은 앞으로도 지속될 가능성이 높아 보인다. 이러한 상황에서 정부의 대출 규제 강화가 시장에 미칠 영향은 제한적일 수 있으나, 이는 향후 부동산 시장의 중요한 변수로 작용할 가능성이 크다. 결국, 서울 부동산 시장에서의 가격 변동성은 여러 요인들이 복합적으로 작용하며, 당분간 상승세를 이어갈 것으로 전망된다.