서울 아파트 시장에서 고가 주택과 저가 주택 간의 가격 격차가 역대 최고 수준으로 벌어지고 있습니다. 이러한 양극화 현상은 주택 매매 시장의 불균형을 더욱 심화시키고 있으며, 이는 특히 고가 아파트에 대한 수요가 급증한 결과로 나타나고 있습니다.
2023년 8월 KB부동산이 발표한 월간 주택시장동향 통계에 따르면, 서울 아파트의 5분위 배율은 5.27을 기록했습니다. 5분위 배율이란 주택을 가격 순으로 5등분하여 상위 20% 구간(5분위)의 평균 매매가를 하위 20% 구간(1분위)의 평균 매매가로 나눈 값을 의미합니다. 이 수치는 고가 아파트와 저가 아파트 간의 가격 격차를 보여주는 중요한 지표로, 2008년 12월 관련 통계를 집계한 이래 가장 높은 수준에 도달했습니다.
서울의 상위 20% 아파트 평균 매매가격은 약 25억7759만 원으로, 하위 20% 아파트 평균 가격인 4억8873만 원의 5.27배에 달합니다. 이는 고가 아파트의 가격이 저가 아파트보다 5배 이상 비싸다는 것을 의미합니다. 이러한 격차는 최근 1년간 더욱 벌어졌으며, 특히 상위 20% 아파트의 가격은 6.7% 상승한 반면 하위 20% 아파트의 가격은 3.2% 하락하여 양극화가 심화되었습니다.
㎡당 매매가격 기준으로도 이 같은 양극화 현상은 두드러집니다. 서울 상위 20% 아파트의 ㎡당 평균 매매가격은 2696만 원으로, 하위 20%의 760만7000원과 비교했을 때 3.54배 차이가 납니다. 이는 2016년 1월 이후 가장 높은 수치로, 고가 주택과 저가 주택 간의 가격 격차가 더욱 커지고 있음을 보여줍니다.
이러한 양극화 현상의 주요 원인 중 하나는 '똘똘한 한 채' 선호현상으로, 코로나19 이후 벌어진 소득 격차와 결합해 고가 아파트에 대한 수요를 더욱 촉진하고 있습니다. 특히 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 고가 아파트가 밀집한 지역으로 수요가 몰리면서, 이들 지역의 집값이 가파르게 상승하고 있습니다. 이로 인해 서울 내 특정 동네와 단지의 아파트 가격만 급등하는 상황이 발생하고 있으며, 이는 매매가 상승률로도 확인됩니다. 송파구 아파트 가격은 지난해 8월 대비 5% 상승했으며, 성동구, 강동구, 마포구, 서초구 등도 3%에서 5% 사이의 높은 상승률을 기록했습니다.
반면, 서울 외곽 지역인 노원·도봉·강북구(노도강)와 금천·관악·구로구(금관구) 등의 매매가는 하락세를 보이고 있어, 서울 전체적으로 아파트 가격의 양극화가 심화되고 있음을 알 수 있습니다. 이러한 현상은 서울뿐만 아니라 수도권 및 전국적으로도 나타나고 있으며, 수도권 아파트의 5분위 배율은 7.15로 역대 최고치를 기록했습니다. 전국 아파트의 5분위 배율 또한 10.67로 최고 수준을 보였습니다.
이와 관련하여 이창용 한국은행 총재는 서울 아파트 가격 양극화의 주요 원인으로 교육열을 지적했습니다. 이 총재는 수도권 부동산 가격 상승의 주된 요인으로 과열된 입시 경쟁을 꼽으며, 서울과 강남 지역으로의 주거 수요가 지속적으로 초과되면서 부동산 가격이 상승하고 있다고 분석했습니다. 특히, 강남 부동산 불패 신화가 이러한 수요를 더욱 고착시키고 있으며, 이는 자녀의 교육을 위해 강남으로 진입하려는 수요가 계속해서 이어지기 때문이라고 설명했습니다.
이 총재는 입시경쟁을 완화시키는 것이 부동산 가격을 효과적으로 안정시킬 수 있는 방법이라고 주장하며, 이를 위해 파격적인 해결책이 필요하다고 강조했습니다. 그는 '지역별 비례선발제'와 같은 방안이 서울과 강남 지역의 과도한 부동산 수요를 완화시키는 데 도움이 될 수 있다고 제안했습니다. 이를 통해 수도권 부동산 시장의 구조적 문제를 해결하고, 장기적으로는 부동산과 가계부채 문제의 악순환을 끊을 수 있을 것이라고 말했습니다.
결론적으로, 서울 아파트 시장의 양극화는 지속적으로 심화되고 있으며, 이는 고가 아파트에 대한 수요 집중과 과열된 교육 경쟁 등이 복합적으로 작용한 결과로 나타나고 있습니다. 이러한 양극화를 완화하기 위해서는 근본적인 구조적 문제를 해결할 수 있는 종합적인 정책적 접근이 필요합니다.