서울 아파트 분양가 급등과 청약 열기의 역설

서울의 민간아파트 분양가격이 사상 최고치를 기록하며 논란이 되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 지난 7월 기준 서울의 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 4401만 원으로, 전년 동기 대비 무려 37.6% 상승했다. 이는 HUG가 분양가 통계를 집계하기 시작한 2015년 10월 이후 가장 높은 상승폭이다. 이러한 고분양가 논란에도 불구하고, 서울의 아파트 청약 시장은 여전히 뜨거운 열기를 띠고 있다.

서울 아파트 분양가의 급등 원인으로는 여러 가지가 지목되고 있다. 우선, 최근 2년 동안 급격히 상승한 원자재 가격과 인건비가 분양 원가에 반영되었기 때문이다. 여기에 중대재해처벌법 시행으로 인한 안전관리비 부담도 증가하여, 전반적인 건축 비용이 상승한 것이 분양가 인상의 주요 요인으로 작용했다. 특히, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 경색 문제도 분양가 상승에 영향을 미쳤다. 금융비용이 증가함에 따라 건설사들이 이를 분양가에 반영할 수밖에 없었던 것이다.

서울 강남권의 아파트 분양가는 더욱 급격히 상승하고 있다. 서초구의 ‘메이플자이’와 ‘래미안원펜타스’, 강남구의 ‘래미안레벤투스’ 등은 3.3㎡당 분양가가 7000만 원에 육박하고 있다. 이러한 고가 단지들이 잇따라 분양되면서 서울 평균 분양가를 끌어올리는 상황이다. 이처럼 높은 가격에도 불구하고, 청약 열기는 식지 않고 있다. 서울 등 수도권의 선호 지역에서는 가격이 비싸도 수요가 지속되기 때문에, 건설사들이 높은 분양가를 책정하는 데 무리가 없다는 판단을 하고 있다.

서울 외곽 지역에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다. 성북구 장위뉴타운의 ‘푸르지오라디우스파크’는 전용면적 84㎡ 기준 최고 12억 원대에 공급되었으며, 이는 2년 전 분양된 인근 단지 ‘장위자이레디언트’보다 2억 원가량 높은 가격이다. 마포구의 ‘마포자이힐스테이트라첼스’는 지난 6월 서울 강북 일반 아파트 중 처음으로 3.3㎡당 분양가가 5000만 원을 넘겼다. 이러한 사례들은 서울 전체의 분양가 상승세를 반영하는 것으로, 강남권뿐만 아니라 서울 전역에서 분양가 상승이 계속되고 있음을 보여준다.

전문가들은 서울의 분양가 상승세가 당분간 계속될 것이라고 전망하고 있다. 특히 강남권에서는 올해 하반기에도 고가 아파트가 잇따라 분양될 예정이어서, 서울 평균 분양가를 더욱 끌어올릴 가능성이 크다. 또한, 공사비 상승과 관련된 문제도 분양가 인상의 주요 원인으로 작용하고 있다. 한국건설기술연구원에 따르면, 주거용 건물 공사비지수는 2021년 6월 110.73에서 2024년 6월 128.87로 3년 만에 16.4% 상승했다. 러시아·우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 가격 급등과 함께, 고금리와 PF 시장 경색으로 금융비용이 증가하면서 공사 원가가 크게 상승했다.

서울의 높은 분양가에도 불구하고 청약 열기가 이어지는 이유는 무엇일까? 업계 전문가들은 ‘지금이 제일 싸다’는 심리가 주요 요인이라고 분석하고 있다. 즉, 현재의 고분양가가 미래에는 더욱 상승할 것이라는 예상이 청약 열기를 부추기고 있다는 것이다. 서울 등 수도권 선호 지역에서는 가격이 비싸도 수요가 지속되기 때문에, 건설사들이 높은 분양가를 책정해도 청약이 완료되는 경우가 많다. 반면, 지방에서는 미분양이 쌓여가는 가운데에도 원가 부담 때문에 분양가를 조정하기 어려운 상황이다. 이로 인해 수도권과 지방의 분양가 양극화가 심화될 것으로 보인다.

결론적으로, 서울의 아파트 분양가는 다양한 요인에 의해 급격히 상승하고 있으며, 이러한 고분양가에도 불구하고 청약 시장은 여전히 뜨겁다. 이는 주택 공급의 불균형과 가격 상승에 대한 심리가 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있다. 앞으로도 서울의 아파트 분양가가 지속적으로 상승할 가능성이 높으며, 이러한 추세가 주택 시장 전반에 어떤 영향을 미칠지 주목할 필요가 있다.