지난달 서울 아파트 매매거래량이 8,000건을 넘어섰으며, 이러한 거래 증가가 서울을 넘어 신도시와 경기·인천 등 수도권 주요 지역으로 확산되고 있다. 거래량의 증가는 급매물이 빠르게 소진되는 현상과 함께, 과거 고점 가격이 하반기 내내 서울과 수도권 곳곳에서 회복되는 양상을 보일 것으로 예상된다. 이 같은 상황에서 정부의 8·8 공급대책 발표 이후 약 2주가 지난 지금, 관련 법과 제도 정비의 필요성이 더욱 커지고 있다. 부동산 시장에서의 활발한 거래 움직임과 그에 따른 가격 상승 압력을 효과적으로 관리하기 위해서는 정부의 신속하고 강력한 대응이 필요하다. 특히, 매매가와 전세가 모두 상승세를 보이고 있는 현 상황에서 정부의 정책적 대응은 매우 중요한 역할을 할 것이다. 매매가의 상승은 전세가 상승과 맞물려 주택 시장 전체에 영향을 미칠 것으로 보이며, 이에 대한 적절한 정책적 대응이 필요한 시점이다.
부동산R114에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 11주 연속 상승세를 보이고 있으며, 이번 주에는 0.02% 상승했다. 특히 재건축 아파트는 0.03% 상승해 지난주의 0.01%보다 오름폭이 커졌고, 일반 아파트도 0.01% 상승하는 등 전반적인 상승세를 유지하고 있다. 신도시와 경기·인천 지역도 각각 0.02%, 0.01%씩 오르는 등 상승세가 계속되고 있으며, 이는 지역별로도 확산되고 있다. 서울의 경우, 강남권에서 시작된 상승세가 비강남권으로 확산되면서 동대문(0.09%), 중랑(0.07%), 동작(0.05%), 양천(0.03%), 마포(0.03%), 강서(0.03%) 등 지역이 두드러진 상승세를 보였다. 신도시 중에서는 광교(0.08%), 동탄(0.06%), 분당(0.01%) 등 경기 동남권에 위치한 2기 신도시의 상승세가 두드러졌다. 경기·인천 지역에서는 화성(0.10%), 수원(0.07%), 안양(0.02%) 등이 상승세를 주도했으며, 인천도 0.01% 오르는 등 전반적인 상승세가 지속되고 있다. 이러한 상승세는 부동산 시장의 회복 신호로 해석될 수 있으며, 시장의 활력이 살아나고 있음을 보여준다. 이와 함께, 시장의 회복세가 계속될 경우 가격 상승 압력이 더 커질 가능성이 있다. 따라서 시장의 동향을 면밀히 관찰하며 적절한 대응이 필요할 것이다.
전세시장은 지난해 7월 이후 1년 이상 장기간 상승세를 유지하고 있으며, 서울은 이번 주에도 0.02% 상승했다. 신도시는 0.01%, 경기·인천은 0.02% 상승하는 등 전세가격도 꾸준히 오르고 있다. 서울의 개별 지역으로는 동대문(0.10%), 송파(0.06%), 양천(0.05%), 은평(0.04%), 마포(0.04%), 동작(0.04%) 등이 두드러진 상승세를 보였다. 신도시 중에서는 광교와 동탄이 각각 0.06% 오르는 등 상승세가 이어지고 있다. 경기·인천 지역에서는 화성(0.14%), 수원(0.14%), 평택(0.08%), 안산(0.07%) 등이 오름세를 주도했으며, 특히 비교적 최근 입주한 신축 대단지 아파트를 중심으로 실수요자들의 수요가 집중되면서 전세가격이 크게 상승하고 있다. 이러한 전세가격 상승은 매매시장에도 영향을 미쳐 매매가격의 추가 상승을 예고하고 있는 상황이다. 전세가격의 지속적인 상승은 주택 구입을 고려하는 실수요자들에게 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 매매 수요를 자극해 매매가격 상승을 부추길 가능성이 있다. 이와 같은 상황에서는 정부의 정책적 대응이 필수적이며, 적절한 대책이 마련되어야 할 것이다.
한편, 정부는 다음 달부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 제도의 2단계 차등 적용을 통해 대출 규제를 강화할 계획이다. 수도권에는 1.2%, 비수도권에는 0.75%의 스트레스 금리가 적용될 예정이다. 스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출을 이용하는 차주를 대상으로 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과해 대출 한도를 축소하는 제도이다. 스트레스 금리는 매년 2회 변경되며, 현재는 1.5%로 책정되어 있다. 이와 관련해 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “스트레스 DSR 제도 도입으로 인해 시장에서 수요 감소와 수요 증대가 동시에 발생할 가능성이 있다”고 전망했다. 대출 한도가 줄어들면서 이탈되는 수요가 발생할 수 있지만, 스트레스 금리에 대한 3단계 적용이 2025년까지 남아 있어, 미리 의사 결정을 내리려는 수요도 동시에 증가할 것으로 보인다. 또한, 윤 연구원은 “스트레스 DSR의 지역별 차등 도입 이슈는 주택 시장에서 다소 중립적인 이슈로 평가될 수 있다”며 “대출 규제가 강화될수록 은행 대신 사금융을 활용하는 경향이 커질 수 있어 제도 도입에 따른 부작용도 면밀히 검토할 필요가 있다”고 덧붙였다. 이러한 대출 규제 강화는 시장의 수급 상황에 직접적인 영향을 미칠 것으로 예상되며, 부동산 시장의 향후 동향을 주시해야 할 것이다. 정부의 정책 변화에 따라 시장 참여자들의 전략적 대응이 더욱 중요해질 전망이다. 시장에서의 수요와 공급의 균형이 어떻게 변할지, 그리고 이에 대한 정부의 대응이 어떤 결과를 초래할지 주목해야 한다. 따라서 부동산 시장의 동향을 주의 깊게 살펴보고, 적절한 대책을 마련하는 것이 매우 중요하다.